中国哪个城市卖地最赚钱北京最高净利超九成

利来国际最给利的老牌

2018-10-03

纯收益降低或有隐情近几年征地拆迁成本不断抬高,土地出让中土地纯收益的占比基本上呈现一个逐渐下降的趋势,当然其中会有小幅波动。 《中国国土资源年鉴》显示,2003年全国土地出让总金额为亿元,当年土地出让纯收益为亿元,占土地出让总金额的%。

到了2004年,全国土地出让总金额为6412亿元,其中土地出让纯收益为元,占比为%。 2010年可能是近期一个土地纯收益占比较高的年份。

当年全国土地出让总金额为29110亿元,而当年土地出让纯收益约为15714亿元,占比超过了五成,达到%。

此后的2014年,全国土地出让总金额达到了42940亿元,当年土地出让纯收益约为8988亿元,占比已经下降到了%。

当然,这是全国总体情况,各区域之间的差别也很大,一般而言,东部大城市因经济发展较好,市场比较活跃,土地出让收入也相应要高于中西部地区。

当前,一些城市土地出让的溢价看似不高,但其中却另有奥妙。

政府在土地出让中设定的起始价等,一般会高于成本价,这个差价加上溢价部分,实际上政府获得的纯收益会更多。

目前,一宗经营性地块的出让过程会出现多个价格,包括评估价、底价、标底(起叫价、起始价)、竞买价(成交价)等。 政府在委托相关机构对地块进行价格评估时,一般有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法,但基本上都应涵盖成本。

在地价评估结束后,政府会根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等,综合确定出让底价。

如果在出让过程中,最终竞买价低于底价,则意味着该地块流标或者流拍,不能成交。 地方政府设定的出让底价一般会高于成本价,因为若将地块底价设定为等于成本价,一旦参与竞买企业购地欲望不积极,地块以底价成交,这种情况下政府就会毫无收益。

不过底价具体高出成本价多少很难统计,相关部门会根据当时的房地产市场形势,以及具体地块而定。

一位土地专家表示,一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右,换言之,只要该地块能够最终出让,即便是以底价成交,也相当于会有超过25%的纯收益。 此前中央要求地方在土地出让纯收益中提取一定比例用于农业、水利、保障房等建设。 这包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障;不低于15%的比例用于农业土地开发,10%用于农田水利建设,以及10%用于教育资金等。

一旦地方土地出让纯收益降低,意味着地方可以减少用于上述项目的开支。

而且,地方如通过某种“合规”方式来减少计提土地纯收益,中央其实很难查处。